Las personas naturales o jurídicas podrán adquirir, edificar o edificar bienes inmuebles (para uso o venta). Para ser claros, analicemos algunos supuestos en los que los impuestos podrían afectarlos.
1. IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
LA GENTE DE LA NATURALEZA
Según lo establecido en la Ley N° 29308 y el Decreto N° 972, las ganancias de capital de las personas naturales (rentas de primera y segunda clase como alquileres, venta de inmuebles, regalías, marcas, patentes, etc.) tributan al 6,25. porcentajes del ingreso neto, es decir. con una tasa de interés efectiva del cinco por ciento. Por lo tanto, ya no se aplica la escala del 15, 21 y 30 por ciento, que se aplica únicamente a los ingresos del trabajo (cuarta y quinta clase). Sin embargo, la tercera transacción inmobiliaria de personas físicas comunes y corrientes está sujeta a una tasa impositiva del 30 por ciento, ya que se considera renta de tercera clase. Esto significa que si una persona física posee 5 propiedades y como resultado las transfiere, se considera normal y el tipo impositivo que les aplica es del 30%.
ESTADO DE ENTRADA LEGAL
Se aplica el impuesto del 30% porque las empresas están sujetas a este impuesto.
2. IMPUESTO GENERAL SOBRE LAS VENTAS
Según el artículo 1 de la Ley General del IVA, los contratos de construcción y la primera venta de un inmueble por parte de su constructor están sujetos al IVA. En materia de contratos de construcción:
Los contratos de construcción celebrados en el Reino están sujetos a impuestos independientemente de su nombre, contratista, lugar de celebración o percepción de ingresos.
Construcción significa actividades clasificadas como construcción en la Clasificación Industrial Internacional (CIIU) de las Naciones Unidas.
Respecto a la primera venta de inmueble:
Persona que se dedica habitualmente a la venta de bienes inmuebles que él mismo ha construido total o parcialmente o que un tercero le ha construido total o parcialmente.
A estos efectos, el inmueble se considera parcialmente construido por un tercero, si este tercero construye parte del inmueble y/o participa del valor agregado del edificio.
Asimismo, se presume constitución si el enajenante vende al menos dos inmuebles en un plazo de doce meses y deberá aplicarse a partir de la segunda transmisión del inmueble. Si la venta de dos o más propiedades se realiza bajo un mismo contrato, la propiedad de menor valor se considera la primera transferencia.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, y siempre está sujeta al impuesto la enajenación de bienes inmuebles a construir o construidos parcial o totalmente con fines de enajenación.
También está sujeta al impuesto la venta posterior de bienes inmuebles por empresas relacionadas con el constructor, si el inmueble fue adquirido directamente por el constructor o por empresas relacionadas financieramente con él y siempre que el precio de compra sea inferior al valor de mercado.
En este contexto, se entiende por valor de mercado el que normalmente se obtiene de transacciones no rentables realizadas por el constructor o empresa con terceros independientes o el valor de tasación, el que sea mayor.
Se deben considerar los siguientes puntos para establecer un vínculo financiero:
- Si la empresa, directamente o por medio de tercero, posee más del 30% del capital de otra empresa;
- Si más del 30% del capital de dos (2) o más empresas es propiedad directa o indirecta de una misma persona;
- En los casos antes mencionados, si la determinada parte del capital pertenece a cónyuges o personas que sean parientes o hasta el segundo grado de parentesco;
- Más del 30% del capital de dos (2) o más empresas pertenece a los socios comunes de dichas empresas;
- Si la normativa prevé otros casos. Una primera venta también es una venta realizada después de la reestructuración o transmisión de la empresa.
En cuanto a la regularidad, cabe mencionar que la ley y la normativa definen los criterios que se deben seguir para considerar a una persona como constructor habitual y, de ser necesario, también imponer un impuesto. En cuanto a la definición de práctica, solo sirve para personas físicas, porque las actividades de las personas jurídicas siempre se consideran sujetas al IVA.
Así, cualquier persona física o jurídica puede ser constructor, y sólo con una persona física se deben aplicar las reglas normales. Así, la calificación del constructor no depende de las actividades comerciales de la empresa, sino que basta con que participe habitualmente en la venta de inmuebles.
3. RESPONSABILIDAD DE LA PROPIEDAD.
Los propietarios de dos o más inmuebles cuyo valor total supere las 150 mil bases nuevas, según la autoliquidación dada por el municipio de la zona residencial, deberán presentar una Declaración de Propiedad ante la SUNAT.
También deberán cumplir con esta obligación los propietarios de al menos dos fincas transferidas a alguna actividad económica.
Cabe señalar que los ciudadanos y contribuyentes elegibles deben presentar sus declaraciones de impuestos en línea sin demora. Finalmente, los ciudadanos que sean propietarios de hasta tres inmuebles no necesitarán presentar esta declaración siempre que estén destinados a vivienda, uno a garaje y otro a trastero, y estén ubicados en el mismo edificio.
